Membangun bisnis kos-kosan bukan sekadar soal menyediakan tempat tinggal, tetapi juga investasi besar yang perlu dipikirkan matang-matang.
Artikel ini akan membantu menjawab pertanyaan yang mungkin Anda miliki terkait usaha kos-kosan, seperti:
- Apa saja persiapan sebelum membuka kos-kosan?
- Apakah perlu izin usaha? Jika ya, apa saja?
- Berapa pajak bisnis kos-kosan?
- Harus menanamkan modal berapa, dan kapan mulai bisa mendapat keuntungan?
Mari kita bahas satu persatu.
Apa Saja Persiapan Sebelum Membuka Kos-kosan?
Sebelum sibuk menghitung modal, apalagi menghitung estimasi profit, pastikan Anda memahami langkah awal dalam pembuatan bisnis kos-kosan berikut ini:
Lokasi
Pemilihan lokasi adalah faktor terbesar kesuksesan bisnis kos-kosan. Ini akan menentukan berapa budget pembelian tanah–yang merupakan pengeluaran terbesar untuk bisnis kos-kosan– yang harus Anda siapkan.
Namun, beda ceritanya jika Anda sudah memiliki tanah. Jika demikian, fokuslah untuk mencari nilai tambah yang dapat membuat calon penyewa memilih tempat Anda daripada kompetitor di sekitar.
Target Pasar
Siapa yang ingin Anda jadikan penyewa? Setiap segmen umumnya memiliki preferensi berbeda, dan ini akan menentukan fasilitas serta standar harga per kamarnya.
- Mahasiswa – umumnya mencari kosan dengan biaya terjangkau dengan fasilitas standar.
- Karyawan – mengutamakan kenyamanan dan akses mudah ke tempat kerja.
- Pasutri – lebih memilih kamar berukuran luas dan privasi lebih tinggi.
- Ekspatriat – cenderung mengincar kos yang dekat dengan tempat kerja serta memiliki fasilitas lengkap, seperti laundry, layanan kebersihan rutin, dan parkir luas.
Dengan memahami target pasar, Anda bisa menyesuaikan konsep kos agar sesuai dengan kebutuhan mereka.
Modal
Semakin besar modal yang Anda miliki, semakin leluasa Anda dalam menentukan visi dan arah bisnis kos-kosan Anda. Teruskan membaca, dan Anda akan menemukan perkiraan besaran modal beserta rinciannya.
Apakah Kos-kosan Perlu Izin Usaha?
Ya, untuk membangun kos-kosan, ada beragam perizinan yang perlu Anda urus. Berikut daftarnya:
Syarat Umum:
- KTP & NPWP pemilik kos
- Surat kepemilikan properti, seperti Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB)
- Izin lingkungan dari RT/RW setempat
- Fotokopi bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir
Perizinan untuk Kos-Kosan dengan Maksimal 10 Kamar:
- Nomor Induk Berusaha (NIB)[1]
- Sertifikat Standar (SS)
- Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) – dulunya bernama Izin Mendirikan Bangunan (IMB)[2]
- Persetujuan Lingkungan dari Dinas Lingkungan Hidup
Perizinan Tambahan untuk Kos-Kosan dengan Lebih dari 10 Kamar:
- Izin Pemanfaatan Ruang (IPR)
- Sertifikat Laik Fungsi (SLF)
- Izin Operasional
Perlu diingat, detail perizinan bisa berbeda di setiap daerah. Detailnya bisa Anda ketahui dengan mengunjungi Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) setempat.
Berapa Tarif Pajak Bisnis Kos-kosan?
Kabar baik, sejak berlakunya UU Nomor 1 Tahun 2022 (UU HKPD) pada 5 Januari 2024, usaha kos-kosan tidak lagi dikenakan pajak daerah secara umum.
Meski begitu, beberapa daerah memiliki kebijakan berbeda. Di Jakarta, misalnya, kos-kosan tetap perlu membayar pajak 10% sesuai dengan Perda Nomor 1 Tahun 2024[3].
Selain pajak daerah, pemilik kos tetap harus membayar Pajak Penghasilan (PPh)[4] dengan ketentuan:
- Penghasilan bruto di bawah Rp500 juta per tahun → Bebas PPh
- Penghasilan Rp500 juta – Rp4,8 miliar per tahun → PPh final 0,5%
Untuk mengetahui aturan dan besaran pajak di lokasi pilihan Anda, Anda bisa cek ke Bapenda, DPMPTSP, atau Kantor Pelayanan Pajak (KPP) terdekat.
Berapa Modal Bisnis Kos-kosan dan Kapan Balik Modalnya?
Kami membuat dua skenario perhitungan modal untuk bisnis kos-kosan dengan 10 kamar, berdasarkan skala investasi dan lokasi:
- Bisnis Kos Modal Kecil (Rp800 juta – Rp1,5 miliar) – Berlokasi di area yang tidak terlalu strategis, seperti kota satelit, dengan fasilitas standar.
- Bisnis Kos Modal Besar (Rp1 miliar – Rp3 miliar)– Berada di lokasi premium dengan fasilitas menengah.
Berikut rincian perhitungannya:
Bisnis Kos Modal Kecil
Estimasi Balik Modal
Dengan asumsi semua kamar terisi dan harga sewa per bulan Rp1,5 juta, maka:
- Modal Awal: Rp1,4 miliar
- Pemasukan Bulanan: 10 kamar × Rp1,5 juta = Rp15 juta
- Pemasukan Tahunan: Rp15 juta × 12 = Rp180 juta
- Estimasi Pengeluaran Operasional Tahunan (perawatan, utilitas, administrasi): Rp30 juta
- Pendapatan Bersih per Tahun: Rp180 juta – Rp30 juta = Rp150 juta
- Balik Modal: Rp1,4 miliar ÷ Rp150 juta ≈ 9,3 tahun
Jadi, dengan modal ini, perkiraan waktu balik modalnya sekitar 9-10 tahun.
Bisnis Kos Modal Besar
Estimasi Balik Modal
Dengan asumsi semua kamar terisi dan harga sewa per bulan Rp3 juta, maka:
- Modal Awal: Rp3,02 miliar
- Pemasukan Bulanan: 10 kamar × Rp3 juta = Rp30 juta
- Pemasukan Tahunan: Rp30 juta × 12 = Rp360 juta
- Estimasi Pengeluaran Operasional Tahunan: Rp50 juta
- Pendapatan Bersih per Tahun: Rp360 juta – Rp50 juta = Rp310 juta
- Balik Modal: Rp3,02 miliar ÷ Rp310 juta ≈ 9,7 tahun
Jadi, dengan modal ini, perkiraan waktu balik modalnya juga sekitar 9-10 tahun.
Jangan Ragu Dirikan Bisnis Kos-kosan!
Meskipun membutuhkan modal besar, bisnis kos-kosan tetap memiliki prospek cerah di 2025, terutama di perkotaan yang terus berkembang seiring meningkatnya urbanisasi[5].
Tak perlu khawatir soal modal! MUFDana siap membantu melalui fasilitas pinjaman modal usaha. Bergerak sekarang, dan wujudkan bisnis kos-kosan impian untuk meraih passive income yang menguntungkan.