Banyak orang bermimpi memiliki bisnis kos-kosan sebagai sumber passive income, namun khawatir akan biaya pembangunannya yang melambung.
Memang, butuh modal tak sedikit untuk memulai bisnis kos-kosan. Namun, permintaannya akan selalu ada[1]. Kuncinya adalah menentukan tipe kos-kosan yang sesuai dengan budget, lokasi, dan target pasar Anda[2].
Di pasaran, umumnya terdapat tiga tipe kos-kosan[3]:
- Kos Sederhana – Kamar sederhana dengan fasilitas dasar dan kamar mandi luar.
- Kos Menengah – Kamar lebih luas dengan kamar mandi dalam dan furniture standar.
- Kos Premium – Hunian eksklusif dengan fasilitas lengkap dan premium.
Berapa biaya untuk membangun ketiga tipe kos ini, dan apakah ada potensi yang menguntungkan? Mari ulas lebih dalam.
Kos Sederhana, Menengah, dan Premium: Spesifikasi dan Estimasi Biayanya
Berikut adalah spesifikasi dan estimasi biaya pembangunan untuk masing-masing tipe kos-kosan dengan asumsi terdapat 10 kamar dalam bangunan.
Kos-Kosan Sederhana
Keunggulan dan Kelemahan:
- Biaya investasi awal relatif rendah.
- Mudah menarik penyewa karena harga sewa yang terjangkau.
- Persaingan tinggi.
- Penyewa cenderung berpindah kos lebih sering.
Spesifikasi Bangunan
- Ukuran kamar: 3×3 meter
- Kamar mandi luar: 2 unit (2×2 meter per kamar mandi)
- Area koridor dan parkir motor: 30 m²
- Total luas bangunan: 128 m²
Estimasi Biaya Pembangunan Kos Sederhana
| No | Komponen | Total |
| 1 | Biaya Konstruksi:Luas bangunan: 128 m²Biaya konstruksi per meter persegi: Rp3 juta | Rp384 juta |
| 2 | Biaya Fasilitas KamarKasur (tanpa dipan): Rp2,5 juta x 10 = Rp25 jutaMeja belajar dan kursi: Rp500 ribu x 10 = Rp5 jutaLemari pakaian: Rp1 juta x 10 = Rp10 juta | Rp40 juta |
| 3 | Biaya Lain-lainBiaya tak terduga (10%) dari total biaya | Rp84,5 juta |
| Total Keseluruhan Biaya (tanpa biaya tanah) | Rp588,5 juta | |
Kos-Kosan Menengah
Keunggulan dan Kelemahan:
- Bisa menawarkan harga sewa yang kompetitif.
- Opsi lokasi lebih luas karena bisa mengincar banyak kalangan.
- Terkesan ‘tanggung’, karena tidak memiliki fasilitas spesial, namun tidak terlalu murah juga.
- Risiko hunian tidak penuh jika lokasi kurang strategis.
Spesifikasi Bangunan
- Ukuran kamar: 3×4 meter
- Kamar mandi dalam: 10 unit (1,5×2 meter per kamar)
- Area koridor dan parkir mobil & motor: 50 m²
- Total luas bangunan: 200 m²
Estimasi Biaya Pembangunan Kos Fasilitas Menengah
| No | Komponen | Total |
| 1 | Biaya Konstruksi:Luas bangunan: 200 m²Biaya konstruksi per meter persegi: Rp4,9 juta | Rp980 juta |
| 2 | Biaya Fasilitas KamarKasur dan dipan: Rp3,5 juta x 10 = Rp35 jutaKipas angin: Rp500 ribu x 10 = Rp5 jutaLemari pakaian: Rp2 juta x 10 = Rp20 jutaMeja belajar dan kursi: Rp1,5 juta x 10 = Rp15 juta | Rp75 juta |
| 3 | Biaya Lain-lainBiaya tak terduga (10%) dari total biaya | Rp107,5 juta |
| Total Keseluruhan Biaya (tanpa biaya tanah) | Rp1,162 miliar | |
Kos-Kosan Premium
Keunggulan dan Kelemahan
- Potensi omset dan profit besar.
- Memiliki daya tarik bagi penyewa yang cenderung loyal.
- Investasi awal sangat besar.
- Memerlukan lokasi premium untuk menarik penyewa.
Spesifikasi Bangunan
- Ukuran kamar: 4×5 meter
- Kamar mandi dalam: 10 unit (2×2 meter per kamar)
- Area rooftop dan lounge premium: 150 m²
- Total luas bangunan: 450 m²
Estimasi Biaya Kos Premium
| No | Komponen | Total |
| 1 | Biaya Konstruksi:Luas bangunan: 450 m²Biaya konstruksi per meter persegi: Rp7 juta | Rp3,150 miliar |
| 2 | Biaya Fasilitas KamarSpring bed: Rp6 juta x 10 = Rp60 jutaMeja kerja dan kursi ergonomis: Rp3 juta x 10 = Rp30 jutaLemari besar minimalis: Rp4,5 juta x 10 = Rp45 jutaTV layar datar 40 inci: Rp5,5 juta x 10 = Rp55 jutaWater heater kamar mandi: Rp3 juta x 10 = Rp30 jutaSmart door lock & kartu akses: Rp25 juta x 10 = Rp25 juta | Rp245 juta |
| 3 | Biaya Lain-lainRooftop lounge dan peralatan: Rp200 jutaSistem keamanan CCTV & alarm: Rp30 jutaGenset cadangan: Rp80 jutaBiaya tak terduga (10% dari total biaya): Rp400 juta | Rp710 juta |
| Total Keseluruhan Biaya (tanpa biaya tanah) | Rp4,245 miliar | |
Kapan Balik Modalnya?
Dengan asumsi seluruh kamar terisi sepanjang tahun, maka waktu balik modal ketiga tipe kos-kosan tersebut ialah:
Kos Sederhana:
- Modal awal: Rp588,5 juta
- Harga sewa rata-rata: Rp1 juta per bulan
- Pendapatan tahunan: Rp120 juta
- Estimasi balik modal: 4-5 tahun
Kos Menengah:
- Modal awal: Rp1,162 miliar
- Harga sewa rata-rata: Rp2,5 juta per bulan
- Pendapatan tahunan: Rp300 juta
- Estimasi balik modal: 3-4 tahun
Kos Premium:
- Modal awal: Rp4,245 miliar
- Harga sewa rata-rata: Rp6, juta per bulan
- Pendapatan tahunan: Rp780 juta
- Estimasi balik modal: 5-6 tahun
Mana yang Lebih Menguntungkan?
Berdasarkan perhitungan di atas, maka:
- Kos menengah bisa jadi opsi terbaik untuk mengembalikan modal lebih cepat.
- Jika Anda investor pemula dengan budget terbatas, membuat kos sederhana bisa jadi opsi.
- Jika Anda mengincar investasi jangka panjang dan omset tinggi, maka kos premium adalah pilihan ideal.
Dalam bisnis apa pun, membuat estimasi biaya adalah aspek terpenting, terutama dalam bisnis kos-kosan.
Tapi, tak usah pusing soal sumber biaya membangun kos-kosan. Jika modal menjadi kendala, ada bisa menemukan berbagai solusi untuk mewujudkannya.
Salah satunya adalah melalui layanan pinjaman modal usaha dari MUFDana yang menawarkan sejumlah keunggulan dengan suku bunga rendah hanya 0,75% flat per bulan.
Tertarik? Kunjungi laman simulasi pinjaman, ajukan, dan segera bangun bisnis kos impian Anda.